ACCÉS CONTABILUS
Amb l´augment de la demanda pels habitatges vacacionals i la consolidació de les plataformes de lloguers vacacionals, la regulació d´aquest sector és cada vegada major per a evitar possibles fraus fiscals. No en va, les segones residències i habitatges vacacionals són una font d´ingressos molt important per a molts propietaris.
Probablement t´han sorgit molts dubtes respecte a la fiscalitat del teu lloguer vacacional: quins impostos has de pagar, com fer la declaració de la renda, etc. Perquè no temis: en aquest article t´aclarirem totes les preguntes que puguis tenir!
Què es considera lloguer turístic?
Segons l´Agència Tributària, un habitatge és considerat lloguer turístic quan es produeix la cessió temporal d´ús de la totalitat d´un habitatge moblat i equipat en condicions d´ús immediat, comercialitzada o promocionada en canals d´oferta turística i realitzada amb finalitat lucrativa.
És important tenir clar que, en tractar-se d´un habitatge llogat temporalment, cal diferenciar dos períodes que hauran de ser declarats en el mateix any fiscal:
• El primer període correspon al mateix temps que l´habitatge ha estat llogada. Hauran de declarar-se tots els ingressos íntegrament, però podent deduir-se les despeses derivades del lloguer, en proporció als dies llogats.
• El segon període correspon al mateix temps que l´habitatge ha estat lliure. En aquest cas, implicarà una renda atribuïda per Hisenda i s´hauran de declarar els ingressos pel mer fet de disposar d´una segona residència.
També cal considerar que el propietari o contribuent haurà de pagar tots els impostos íntegrament, sense poder aplicar la reducció del 60% prevista en l´article 23.2 de la Llei d´IRPF per als habitatges destinats a la residència habitual. Així i tot, hi ha unes certes despeses que sí que es poden desgravar.
Quina és la normativa per als lloguers turístics?
Els lloguers vacacionals estaven subjectes, fins a 2013, a la Llei d´Arrendaments Urbans (LAU). No obstant això, aquest mateix any va entrar en vigor una nova llei de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d´habitatges, que va transferir les competències en qüestió de normatives dels lloguers vacacionals a les comunitats autònomes.
No hi ha un marc estatal que reguli el lloguer d´habitatges turístics, en haver quedat aquestes fora de la Llei d´Arrendaments Urbans.
Les competències en la matèria recauen en les Comunitats Autònomes, per la qual cosa hauràs de posar-te en contacte amb les autoritats de la teva regió per a assegurar-te que el teu allotjament compleix amb totes les regulacions i requisits mínims, com a llicències, registre d´habitatges o temps requerit per a considerar-se lloguer vacacional.
Com declarar els ingressos del teu lloguer vacacional?
Les diferents normatives del lloguer vacacional a Espanya diferencien generalment entre els establiments que presten serveis d´hostalatge o propis de la indústria hotelera i aquells que no. No es tracta d´una qüestió menor, perquè d´això depenen les regulacions i les obligacions fiscals a les quals haurà d´atenir-se un allotjament vacacional.
Cas 1. Lloguers vacacionals amb serveis d´hostalatge
Les activitats d´hostalatge són aquelles en les quals no sols es posa un immoble a la disposició dels clients, sinó que també s´ofereixen una sèrie de serveis extra durant l´estada, o, en defecte d´això, es té contractada a una persona amb contracte laboral a jornada completa dedicada per complet a l´activitat de l´allotjament.
Tenen la consideració de serveis d´hostalatge o propis de la indústria hotelera:
• Recepció o atenció al client les 24 hores del dia, en un espai destinat a això
• Neteja periòdica de l´allotjament
• Canvi periòdic de la roba de llit i estris de bany
• Bugaderia
• Custòdia de maletes
• Premsa
• Restauració
En cas d´oferir aquest tipus de serveis, el lloguer de l´habitatge turístic es considerarà com una activitat empresarial i, per tant, els seus rendiments d´activitats econòmiques.
Cas 2. Lloguers vacacionals sense prestació de serveis
Si la teva propietat no presta cap servei dels esmentats anteriorment, es considerarà com un lloguer vacacional sense més. No obstant això, això no significa que no puguis prestar cap servei als teus hostes!
Els següents serveis no tenen la consideració de propis de la indústria hotelera:
• Neteja de l´apartament prèvia a l´entrada i a la sortida dels hostes
• Canvi de roba de llit i estris de bany previ a l´entrada i a la sortida dels hostes
• Neteja de les zones comunes de l´edifici (portal, escales i ascensors), així com de la urbanització si estigués en una (zones verdes, portes d´accés, voreres i carrers).
• Assistència tècnica i manteniment per eventuals reparacions de lampisteria, electricitat, cristalleria, persianes, serralleria i electrodomèstics.
En aquest cas, els rendiments que obtinguis no es consideraran derivats d´una activitat econòmica.
Impost de les Activitats Econòmiques (IAE)
L´IAE és un tribut directe aplicable a tota persona física o jurídica que realitzi una activitat empresarial, professional o artística en el territori espanyol, i afecta tant a les persones físiques com jurídiques. Tret que facturis més d´un milió d´euros a l´any no hauràs de declarar l´IAE, però sí que inscriure´t.
Impost sobre el Valor Afegit (IVA)
Els allotjaments turístics que no prestin serveis complementaris considerats com a hotelers estan exempts i no hauran de declarar l´IVA, al no ser considerats els rendiments del lloguer com derivats d´una activitat econòmica, sinó del capital immobiliari.
Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)
El ITP és un tribut que grava les transmissions patrimonials oneroses, és a dir, en les quals s´obté un rèdit econòmic. Els rendiments obtinguts pel lloguer d´habitatges turístics sense oferir serveis d´hostalatge es consideren rendiments del capital immobiliari i han de tributar pel ITP.
La quantia de l´impost depèn de la comunitat autònoma en la qual et trobis, per la qual cosa et recomanem contactar amb l´agència tributària corresponent per a aclarir quant hauràs de pagar abans de començar a allotjar hostes en la teva propietat.
Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF)
Els rendiments dels lloguers vacacionals sense prestació de serveis es consideren rendiments del capital immobiliari, i per tant hauràs de calcular-los restant les despeses deduïbles als ingressos bruts que obtinguis.
Recorda que a aquests rendiments no podràs aplicar-los la deducció del 60% als lloguers d´habitatges d´ús habitual, ja que no satisfan una necessitat permanent d´allotjament sinó temporal.
Finalment, no t´oblidis que també hauràs de tributar pel període de temps que l´habitatge no hagi estat llogada, que es considera imputació de renda i sol oscil·lar entre l´1% i el 2,2% del valor cadastral de la propietat.
Quins són els riscos de no declarar els ingressos del teu lloguer vacacional?
En els últims anys, i arran de tota l´economia submergida existent en el sector del lloguer vacacional, Hisenda ha intensificat el control als habitatges turístics, amb l´objectiu de regularitzar aquest tipus d´activitats.
La primera mesura que ha dut a terme és la d´obligar a les plataformes de lloguer vacacional, com Airbnb, Booking.com o Vrbo, a informar de les propietats anunciades en els seus webs i les identitats dels seus propietaris i ingressos derivats del seu arrendament, mitjançant la presentació d´un imprès conegut com el model 179.
Què et pot passar si Hisenda veu que no has declarat el teu habitatge vacacional?
La sanció a la qual et pots enfrontar depèn de si l´impagament es considera un frau lleu, greu o molt greu, però va des del 50% fins al 150% del que no s´ha declarat. Tingues en compte també que les conseqüències poden ser majors depenent de la Comunitat Autònoma en la qual es trobi la teva propietat.
